Droit fiscal · Fiscalité immobilière
Avocat en fiscalité immobilière à Courbevoie – anticiper chaque opération
Acheter, louer, vendre ou transmettre un bien immobilier a des conséquences fiscales qu’il vaut mieux mesurer avant de signer. Je vous aide à comprendre les règles applicables à votre situation, à anticiper l’imposition et à déclarer vos revenus et plus-values de manière cohérente.
Méthode
Les étapes clés de votre fiscalité immobilière
Chaque opération immobilière obéit à des règles précises. Voici les points que j’examine avec vous, selon votre situation.
01
Qualifier l’opération
La cession de votre résidence principale au jour de la vente est en principe exonérée (art. 150 U CGI). Pour les autres biens, la plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % (art. 200 B CGI), auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux.
02
Calculer la plus-value
Le prix d’acquisition peut être majoré des frais d’acquisition (forfait de 7,5 %) et, après cinq ans de détention, des travaux (forfait de 15 % à défaut de justificatifs). En location meublée, il est en principe minoré des amortissements déduits, sauf exceptions (art. 150 VB CGI).
03
Appliquer les abattements
La plus-value brute est réduite de 6 % par année de détention au-delà de la cinquième, puis de 4 % au titre de la vingt-deuxième année (art. 150 VC CGI). Au-delà de vingt-deux ans, elle est ainsi exonérée d’impôt sur le revenu.
04
Choisir le régime des loyers
En location nue, le micro-foncier s’applique en principe jusqu’à 15 000 € de loyers, avec un abattement de 30 % (art. 32 CGI). En meublé, le micro-BIC prévoit des seuils et abattements distincts selon le type de location (art. 50-0 CGI).
Mon intervention
Ce que je fais pour vous
J’interviens en amont de vos décisions comme au moment de vos déclarations.
Vente et plus-values
- Analyse de l’exonération de résidence principale
- Calcul de la plus-value et des abattements
- Revue des justificatifs de frais et travaux
- Coordination avec votre notaire
Revenus locatifs et patrimoine
- Choix entre micro-foncier et régime réel
- Location meublée : micro-BIC ou réel
- Meublés de tourisme : règles applicables
- Évaluation de votre assujettissement à l’IFI
Repères
Les chiffres à connaître
19 %
Taux d’impôt sur le revenu applicable aux plus-values immobilières des particuliers, hors prélèvements sociaux.
22 ans
Durée de détention au-delà de laquelle la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu.
15 000 €
Plafond de loyers bruts annuels du micro-foncier, avec un abattement forfaitaire de 30 %.
1 300 000 €
Seuil de patrimoine immobilier au-delà duquel l’impôt sur la fortune immobilière est dû.
Questions fréquentes
Fiscalité immobilière : vos questions
La vente de ma résidence principale est-elle toujours exonérée ?
En principe, oui, si le logement constitue votre résidence principale au jour de la cession ; les dépendances immédiates vendues en même temps suivent le même régime (art. 150 U CGI). Il s’agit d’une question de fait : l’occupation effective du bien est déterminante, en particulier lorsque le logement est vide au moment de la vente. Je vous aide à réunir les éléments qui le démontrent.
En LMNP, les amortissements sont-ils pris en compte lors de la revente ?
Depuis la loi de finances pour 2025, le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value est en principe minoré des amortissements déduits pendant la location (art. 150 VB CGI). Certaines résidences (étudiants, seniors, établissements médico-sociaux) sont exclues de cette règle. L’impact doit être évalué avant toute décision de vente.
Micro-foncier ou régime réel : comment choisir ?
Le micro-foncier s’applique de plein droit lorsque vos loyers bruts annuels n’excèdent pas 15 000 €, avec un abattement de 30 % (art. 32 CGI). Si vos charges réelles sont plus élevées, vous pouvez opter pour le régime réel ; l’option vaut pour trois ans et est irrévocable pendant cette période. Le choix dépend donc de vos charges et de vos projets.
Suis-je concerné par l’IFI ?
L’IFI est dû lorsque la valeur de vos actifs immobiliers taxables dépasse 1 300 000 € au 1er janvier (art. 964 CGI). Si vous êtes domicilié en France, vos biens situés en France et à l’étranger sont en principe concernés ; sinon, seuls vos biens immobiliers situés en France le sont. Les règles d’évaluation et de déduction des dettes méritent une analyse au cas par cas.
Textes de référence (Légifrance) : art. 32, art. 50-0, art. 150 U, art. 150 VB, art. 150 VC, art. 200 B, art. 964 du CGI. Informations générales à jour au 15 octobre 2026, qui ne remplacent pas une analyse de votre situation.
Un projet immobilier à sécuriser ? Avant la signature, il est encore temps d’anticiper.
Présentez-moi votre situation : nous examinerons ensemble les règles applicables et les points d’attention propres à votre projet.